Schimmel in der Mietwohnung ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine ärgerliche Angelegenheit. Nun stellt sich die Frage, wem steht was zu. Wie qualifiziert man Schimmel juristisch? Es handelt sich um einen Mangel, denn dieser liegt vor, wenn die gemietete Sache nicht mehr so gebraucht werden kann wie es der Gebrauchszweck vernünftigerweise mit sich bringen würde oder wenn ihr eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt. Mietet man eine Wohnung darf man davon ausgehen, dass sich bei normalem Gebrauch kein Schimmel bildet und bei Bezug der Wohnung auch kein Schimmel vorhanden ist. Man unterscheidet je nach Ausmass des Schimmels bzw. generell des Mangels zwischen kleinen, mittleren und schweren Mängeln. Ist Schimmel von so geringer Natur, dass der Mieter ihn selbst ohne grossen Aufwand mit Reinigungsmittel wegputzen kann bspw. wenn er nur als kleine schwarze Punkte in Kittfugen auftritt, handelt sich um einen kleinen Mangel, womit der Mieter in der Pflicht ist diesen zu beseitigen gemäss Art. 259 OR. Kann die Reinigung keinem Laien mehr zugemutet werden, ist grundsätzlich der Vermieter für die Beseitigung des Mangels verantwortlich ABER ACHTUNG dies nur sofern er nicht nachweisen kann, dass der Vermieter den Schimmel zu verantworten hat. Hier spielt dann auch meistens die Musik. Thema: Lüftungsverhalten und Möblierung. Das häufigste Argument, dass der Vermieter vorbringen wird ist, dass der Mieter nicht richtig gelüftet hat. Den Mieter trifft nach 257f OR eine Sorgfaltspflicht, mit angepasstem Lüften lässt sich Schimmelbildung häufig vermeiden. Wenn Schimmelbildung aber nur dadurch vermieden werden kann, dass unverhältnismässig häufig quer gelüftet werden muss, weist die Wohnung einen Mangel auf für den der Vermieter einzustehen hat. Unverhältnismässig ist in diesem Zusammenhang so zu verstehen, dass kein normaler Alltag mehr gelebt werden kann, weil bspw. auch untertags gelüftet werden müsste, um Schimmelbildung zu verhindern. Ein solcher Mangel liegt auch vor, wenn Möbel nicht an Aussenwände gestellt werden können ohne, dass sich Schimmel bilden würde. Für einen solchen Mangel hat der Vermieter einzustehen, denn die Mietsache kann nicht vollständig zum vorausgesetzten Gebrauch verwendet werden. Der Mieter steht nun allerdings in der Pflicht den Mangel sofort ab Kenntnis dem Vermieter zu melden, unterlässt er die Meldung muss er für Schäden, die aufgrund der verspäteten Meldung entstehen einstehen. Das verleiht dem Mieter gemäss Art. 258 OR i.V.m. Art. 259a OR folgende Rechte: Er kann verlangen, (1) dass der Vermieter den Mangel beseitigt, (2) dass der Mietzins ab dem Zeitpunkt ab dem der Vermieter Kenntnis des Mangels erhalten hat bis zu dessen Beseitigung herabgesetzt wird, (3) dass soweit dem Mieter ein Schaden aufgrund des Mangels resultierte, dass der Vermieter ihm diesen ersetzt und (4) dass der Vermieter einen allfälligen Rechtsstreit mit einem Dritten der aufgrund des Mangels entsteht übernimmt.
Hat der Vermieter Kenntnis vom Mangel und beseitigt der Vermieter der Mangel nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter fristlos kündigen sofern das bewohnen der Wohnung wegen des Schimmels nicht mehr zumutbar erscheint. Aber Achtung, dies sollte nicht leichtfertig bei Schimmel angenommen werden, entscheidet das Gericht später ein solcher Fall sei nicht gegeben gewesen, muss der Mieter den Mietzins nachzahlen. Für die Fälle, in denen das Bewohnen noch zumutbar erscheint und der Vermieter untätig bleibt kann der Mieter den Mangel dafür auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.
Hinsichtlich der Frage wer was zu beweisen hat, sollte man noch anmerken, dass der Vermieter zu beweisen hat, dass der die Mieter Schuld hat am Schimmelbefall, wenn er dies geltend machen will (juristisch spricht man von der rechtshindernden Tatsache, weil die Rechtsausübung des Mieters dadurch verhindert wird). Der Mieter allerdings muss lediglich das Vorliegen des Mangels und die damit einhergehende Beeinträchtigung, also das Bestehen von Schimmel nachweisen (juristisch spricht man von der Rechtserzeugende Tatsache, weil dadurch die Rechte des Mieters entstehen). Das heisst als Mieter fotografieren sie den Schimmel, als Vermieter kommen Sie um den Beizug eines Experten wohl nicht rum.